Kalkulačka nájem vs. koupě 2026
Při koupi roste vlastní kapitál se splátkami hypotéky a zhodnocením nemovitosti, zatímco při nájmu zůstávají tytéž peníze volné a lze je místo toho investovat. Kalkulačka sleduje obě cesty měsíc po měsíci po zvolený horizont a ukáže, která z nich vytvoří víc majetku a po kolika letech se koupě vyplatí.
- Majetek při koupi9 960 794,59 Kč
- Majetek při nájmu6 720 844,01 Kč
- Koupě se vyplatí po3 let
V čase
Pouze ilustrativní, není to finanční poradenství. Předpokládá konstantní sazbu a pravidelné intervaly; reálné produkty se liší. Ověřte s odborníkem.
Souběh dvou simulací: kapitál v nemovitosti proti portfoliu
Kalkulačka počítá dvě simulace současně, měsíc po měsíci, obě se stejnou počáteční hotovostí. Kupující zaplatí akontaci a jednorázové náklady na koupi a zbytek financuje hypotékou s pevnou sazbou, kterou splácí stejnou měsíční splátkou spočítanou podle běžného anuitního vzorce pro zadanou sazbu a dobu splácení. Hodnota nemovitosti se každý měsíc zhodnocuje o zadané roční zhodnocení a údržba se počítá jako procento z aktuální hodnoty nemovitosti v daném měsíci. Nájemník místo toho investuje stejnou počáteční částku a každý měsíc do portfolia přidá nebo z něj odečte přesně rozdíl mezi výdaji kupujícího ten měsíc - splátkou plus údržbou - a nájmem, který sám roste měsíčně o zadaný růst nájmu. Obě částky se úročí měsíčně, nic se nediskontuje na dnešní hodnotu.
Příklad: nemovitost za 300 000 EUR na 15 let
Vezměme cenu nemovitosti 300 000 EUR, akontaci 60 000 EUR, hypotéku 240 000 EUR se sazbou 4 % na 25 let, náklady na koupi 5 % z ceny, měsíční nájem 1 200 EUR s ročním růstem 2 %, zhodnocení nemovitosti 3 % ročně, výnos investic 5 % ročně a údržbu 1 % ročně, srovnávané na horizontu 15 let. Měsíční splátka hypotéky vyjde na 1 266,81 EUR. Po 15 letech má kupující v nemovitosti kapitál 345 106,63 EUR, zatímco portfolio nájemníka dosahuje 212 469,92 EUR - koupě je napřed o 132 636,71 EUR. Protože splátka plus údržba převyšují počáteční nájem prakticky od začátku, portfolio nájemníka zaostává téměř okamžitě a koupě se vyrovná nebo předběhne nájem už ve 3. roce.
Co kalkulačka drží po celou dobu neměnné
Každá zadaná sazba - zhodnocení, růst nájmu, výnos investic i sazba hypotéky - se uplatňuje jako konstantní měsíčně úročená hodnota po celý horizont; žádná se rok od roku nemění tak, jako se to děje na skutečném trhu. Hypotéka má pevnou sazbu po celou dobu splácení, s refinancováním se nepočítá. Náklady na koupi se účtují jednorázově při koupi, zatímco údržba se přepočítává každý měsíc jako procento z aktuální, zhodnocené ceny nemovitosti, nikoli jako pevná částka v eurech. Kromě položky údržby se neodečítá žádná daň z příjmu, z kapitálových výnosů ani z nemovitosti. U nájemníka se předpokládá, že měsíční rozdíl vždy důsledně investuje, ať je kladný nebo záporný. Doba splácení i srovnávací horizont se zaokrouhlují na celé roky.
Kde se model rozchází se skutečností
Skutečné zhodnocení, růst nájmu i výnos investic se rok od roku mění nerovnoměrně a mohou být i záporné, i když dlouhodobý průměr odpovídá zadané konstantní sazbě. Prodej nemovitosti v realitě obvykle přináší provizi realitní kanceláři, poplatky spojené s převodem a někdy daň ze zisku - nic z toho zde nesnižuje vykázaný kapitál kupujícího. Na straně nájemníka se počítá s důsledným, automatickým investováním měsíčního rozdílu, což je v praxi mnohem těžší udržet než v tabulce. Refinancování, mimořádné splátky, období bez nájemníka mezi pronájmy, náklady na stěhování a změny životní situace v horizontu 15 nebo 25 let zůstávají mimo model. Čím delší horizont, tím víc se tyto rozdíly mezi modelem a realitou kumulují spolu se samotnými čísly.
Jak číst bod zvratu, aniž byste mu věřili slepě
Nejvíc se dá věřit směru a přibližné velikosti rozdílu, ne přesné částce na haléře. Měňte vždy jen jeden vstup - sazbu hypotéky, výnos investic, horizont - a sledujte, jak se posouvá rok zvratu i konečný rozdíl; tato citlivost vypovídá víc než jediný výpočet. Je to rozumný způsob, jak si ověřit, zda nabídka nájmu nebo koupě výrazně nevybočuje z obvyklých předpokladů pro vaši situaci. Není to plán financování, prognóza výnosu ani doporučení, zda si pronajímat, nebo koupit, a nemůže zohlednit nic z vašeho života, co se nevejde do zadaných čísel. Berte výsledné číslo jako orientační ukazatel směru, ne jako přesnou předpověď vaší budoucnosti.
FAQ
Proč se akontace objevuje i na straně nájmu ve srovnání?
Protože jde o skutečné peníze v obou případech. Při koupi se hned stávají kapitálem v nemovitosti; při nájmu kalkulačka předpokládá, že stejnou částku místo toho investujete, takže od prvního měsíce vydělává zadaný výnos. Bez tohoto předpokladu by se podcenilo, o co se při nájmu reálně přichází.
Co se stane, když je doba splácení hypotéky delší než srovnávací horizont?
Hypotéka se dál splácí podle vlastního plánu bez ohledu na horizont. Při 25leté splatnosti a srovnání na 15 let ukazuje kapitál v roce 15 zůstatek dluhu, který v tu chvíli ještě zbývá splatit - úvěr se na konci horizontu automaticky nepovažuje za splacený, prodaný ani refinancovaný.
Proč může vyšší výnos investic otočit výsledek z koupě na nájem?
Portfolio nájemníka se úročí každý měsíc po celý horizont, takže vyšší zadaný výnos má za mnoho let neúměrně velký dopad - stejně jako u jakékoli dlouhodobé investice. Zhodnocení nemovitosti se také úročí, ale jen z hodnoty nemovitosti, ne z té části, která je financovaná úvěrem.
Co znamená u bodu zvratu hláška 'za horizontem'?
Znamená to, že kapitál kupujícího v zadaném počtu let nájemníkovo portfolio nedohnal. Posunutí horizontu dál, nebo kontrola, zda se rozdíl ke konci alespoň zmenšuje, ukáže, jestli je bod zvratu při daných předpokladech vůbec v dohledu. Neznamená to, že by nájem zůstal napřed navždy - jen že se v zadaném období nestihl vyrovnat.