Huren of kopen calculator 2026
Bij kopen groeit het eigen vermogen door aflossing en waardestijging, terwijl bij huren datzelfde geld vrij blijft om te beleggen. De calculator volgt beide paden maand na maand over de gekozen horizon en laat zien welke meer vermogen oplevert, en na hoeveel jaar kopen voordeliger wordt.
- Vermogen bij kopen€ 398.431,78
- Vermogen bij huren€ 268.833,76
- Kopen loont na3 jaar
In de tijd
Alleen ter illustratie, geen financieel advies. Gaat uit van een constant rentepercentage en vaste intervallen; echte producten verschillen. Controleer bij een professional.
Twee vermogens, maand na maand naast elkaar gelegd
De calculator laat twee simulaties tegelijk lopen, maand na maand, vanuit hetzelfde startkapitaal. De koper betaalt eigen inbreng plus eenmalige aankoopkosten en financiert de rest met een hypotheek tegen vaste rente, afgelost met een gelijkblijvende maandlast berekend volgens de gangbare annuiteitenformule voor de gekozen rente en looptijd. Elke maand stijgt de woningwaarde met de ingestelde waardestijging, en het onderhoud wordt berekend als percentage van de woningwaarde in die maand. De huurder belegt in plaats daarvan hetzelfde startkapitaal en boekt elke maand precies het verschil tussen de uitgaven van de koper die maand - maandlast plus onderhoud - en de huur, die zelf maandelijks stijgt met de ingestelde huurstijging, bij of af. Beide bedragen groeien maandelijks aan; er wordt niets teruggerekend naar de waarde van vandaag.
Een woning van EUR 300.000 over 15 jaar, stap voor stap
Neem een woningprijs van EUR 300.000 met EUR 60.000 eigen inbreng, een hypotheek van EUR 240.000 tegen 4% over 25 jaar, aankoopkosten van 5% van de prijs, een maandhuur van EUR 1.200 die 2% per jaar stijgt, een waardestijging van 3% per jaar, een beleggingsrendement van 5% per jaar en onderhoud van 1% per jaar, vergeleken over een horizon van 15 jaar. De maandlast van de hypotheek komt uit op EUR 1.266,81. Na 15 jaar staat de koper op een eigen vermogen van EUR 345.106,63, terwijl het belegde vermogen van de huurder EUR 212.469,92 bedraagt - kopen ligt dan voor met EUR 132.636,71. Omdat maandlast plus onderhoud de startende huur al overtreffen, loopt het vermogen van de huurder vrijwel meteen achter, en ligt kopen uiterlijk vanaf jaar 3 minstens gelijk.
Wat de vergelijking gelijk houdt
Elk percentage dat je invult - waardestijging, huurstijging, beleggingsrendement, hypotheekrente - werkt als een vaste, maandelijks samengestelde waarde over de hele horizon; geen ervan wisselt van jaar tot jaar zoals op een echte markt. De hypotheek heeft de hele looptijd een vaste rente, oversluiten wordt niet meegenomen. Aankoopkosten worden eenmalig bij aankoop gerekend, terwijl onderhoud elke maand opnieuw wordt berekend als percentage van de op dat moment gestegen woningwaarde, niet als vast bedrag in euro's. Buiten de onderhoudspost wordt geen inkomstenbelasting, vermogenswinstbelasting of onroerendezaakbelasting afgetrokken aan weerszijden. Bij de huurder wordt aangenomen dat het maandelijkse verschil altijd trouw wordt belegd, positief of negatief. Looptijd en vergelijkingshorizon worden allebei afgerond op hele jaren.
Waar het model en de werkelijkheid uit elkaar lopen
In werkelijkheid bewegen waardestijging, huurstijging en beleggingsrendement onregelmatig van jaar tot jaar en kunnen ze tijdelijk negatief zijn, ook als het langetermijngemiddelde lijkt op het vaste percentage dat je invulde. Een woning verkopen brengt in de praktijk meestal makelaarskosten, overdrachtskosten en soms belasting over de winst met zich mee, niets daarvan verlaagt hier het getoonde eigen vermogen van de koper. Aan de huurkant wordt uitgegaan van gedisciplineerd, automatisch beleggen van het maandelijkse verschil, wat in de praktijk lastiger vol te houden is dan op papier. Oversluiten, extra aflossen, leegstand tussen huurders, verhuiskosten en veranderende persoonlijke omstandigheden over 15 of 25 jaar blijven buiten beschouwing. Hoe langer de horizon, hoe meer deze verschillen tussen model en werkelijkheid meegroeien met de cijfers zelf.
Het omslagpunt lezen zonder het blind te vertrouwen
Het meest betrouwbaar is de richting en de ruwe orde van grootte van het verschil, niet het exacte bedrag tot op de cent. Verander steeds een aanname - de hypotheekrente, het beleggingsrendement, de horizon - en kijk hoe het omslagjaar en het uiteindelijke verschil verschuiven; die gevoeligheid zegt meer dan een enkele berekening. Het is een redelijke manier om te checken of een huur- of koopaanbod sterk afwijkt van gangbare aannames voor jouw situatie. Het is geen financieringsplan, geen rendementsvoorspelling en geen advies om te huren of te kopen, en het houdt geen rekening met iets in je leven buiten de ingevoerde cijfers.
FAQ
Waarom staat de eigen inbreng ook aan de huurkant van de vergelijking?
Omdat het in beide gevallen echt geld is. Bij kopen wordt het meteen eigen vermogen in de woning; bij huren gaat de calculator ervan uit dat je datzelfde bedrag belegt en het vanaf de eerste maand het ingestelde rendement oplevert. Zonder deze post zou onderschat worden waar je bij huren eigenlijk van afziet.
Wat gebeurt er als de hypotheeklooptijd langer is dan de horizon waarover ik vergelijk?
De hypotheek blijft volgens het eigen schema aflossen, los van de gekozen horizon. Bij een looptijd van 25 jaar en een vergelijking over 15 jaar toont het eigen vermogen in jaar 15 de restschuld die op dat moment nog openstaat - de lening wordt niet automatisch als afgelost, verkocht of oversloten beschouwd zodra de vergelijking eindigt.
Waarom kan een hoger beleggingsrendement de uitkomst van kopen naar huren doen omslaan?
Het vermogen van de huurder groeit elke maand aan over de hele horizon, dus een hoger aangenomen rendement heeft over veel jaren een uitvergroot effect, net als bij elke langetermijnbelegging. De waardestijging van de woning groeit ook aan, maar alleen over de woningwaarde, niet over het geleende deel daarvan.
Wat betekent het als bij het omslagpunt 'voorbij de horizon' staat?
Dat betekent dat het eigen vermogen van de koper het belegde vermogen van de huurder binnen het ingestelde aantal jaren niet heeft ingehaald. De horizon-slider verder opschuiven, of nagaan of het verschil aan het einde van de periode nog kleiner wordt, laat zien of een omslag later alsnog binnen bereik ligt.