Calculateur louer ou acheter 2026
Acheter construit un capital immobilier au fil du remboursement et de la valorisation, tandis que louer laisse cet argent libre pour être investi ailleurs. Le calculateur compare les deux trajectoires sur l'horizon choisi et indique laquelle crée plus de patrimoine, et après combien d'années l'achat devient gagnant.
- Patrimoine si achat398 431,78 €
- Patrimoine si location268 833,76 €
- Acheter devient gagnant après3 ans
Dans le temps
À titre indicatif seulement, pas un conseil financier. Suppose un taux constant et des versements réguliers ; les produits réels varient. Vérifiez auprès d'un professionnel.
Deux simulations mois après mois : capital immobilier contre portefeuille
Le calculateur fait tourner deux simulations en parallèle, mois après mois, à partir de la même somme de départ. L'acheteur verse un apport plus des frais d'achat ponctuels et finance le reste par un prêt à taux fixe, remboursé par une mensualité constante calculée avec la formule d'amortissement habituelle pour le taux et la durée choisis. Chaque mois, la valeur du bien est revalorisée selon le taux de valorisation saisi, et l'entretien est facturé comme un pourcentage de la valeur du bien ce mois-là. Le locataire investit à la place la même somme de départ et ajoute ou retire chaque mois exactement la différence entre la dépense du propriétaire ce mois-là - mensualité plus entretien - et le loyer, qui augmente lui-même chaque mois selon le taux de hausse choisi. Les deux totaux capitalisent mensuellement ; rien n'est actualisé en valeur d'aujourd'hui.
Un bien à 300 000 EUR sur 15 ans, calculé pas à pas
Prenons un prix de bien de 300 000 EUR avec un apport de 60 000 EUR, un prêt de 240 000 EUR à 4 % sur 25 ans, des frais d'achat de 5 % du prix, un loyer mensuel de 1 200 EUR augmentant de 2 % par an, une valorisation du bien de 3 % par an, un rendement de placement de 5 % par an et un entretien de 1 % par an, comparés sur un horizon de 15 ans. La mensualité du prêt s'établit à 1 266,81 EUR. Après 15 ans, le capital de l'acheteur atteint 345 106,63 EUR, tandis que le portefeuille du locataire atteint 212 469,92 EUR - acheter est en tête de 132 636,71 EUR. Comme la mensualité plus l'entretien dépassent déjà le loyer de départ, le portefeuille du locataire prend du retard presque immédiatement, et acheter est au moins à égalité avec louer dès la troisième année.
Ce que la comparaison garde constant
Chaque taux saisi - valorisation, hausse du loyer, rendement de placement, taux du prêt - s'applique comme une valeur constante capitalisée mensuellement sur tout l'horizon ; aucun ne varie d'une année à l'autre comme le ferait un marché réel. Le prêt garde un taux fixe pendant toute sa durée, sans hypothèse de renégociation. Les frais d'achat sont facturés une seule fois, à l'achat, tandis que l'entretien est recalculé chaque mois comme un pourcentage de la valeur du bien à ce moment-là, elle-même en hausse, et non comme un montant fixe en euros. Aucun impôt sur le revenu, sur les plus-values ou foncier au-delà de la ligne entretien n'est déduit d'un côté ou de l'autre. Le locataire est supposé investir sans faillir la différence mensuelle exacte, qu'elle soit positive ou négative. La durée du prêt et l'horizon de comparaison sont tous deux arrondis à l'année entière.
Où le modèle s'écarte du marché réel
En réalité, la valorisation, la hausse du loyer et le rendement des placements évoluent de façon irrégulière d'une année à l'autre et peuvent devenir négatifs, même quand la moyenne de long terme ressemble au taux constant saisi. Vendre un bien entraîne généralement des frais d'agence, des frais de mutation et parfois un impôt sur la plus-value, rien de tout cela ne réduit ici le capital affiché de l'acheteur. Côté location, le calcul suppose un investissement discipliné et automatique de l'écart mensuel, plus difficile à tenir en pratique que sur une feuille de calcul. Renégociation de prêt, remboursements anticipés, périodes de vacance locative, frais de déménagement et changements de situation personnelle sur 15 ou 25 ans restent hors du modèle. Plus l'horizon est long, plus ces écarts entre modèle et réalité tendent à s'accumuler avec les chiffres eux-mêmes.
Lire le point de bascule sans lui accorder une confiance excessive
Ce qu'il faut surtout retenir, c'est la direction et l'ordre de grandeur de l'écart, pas son montant au centime près. Changez une hypothèse à la fois - le taux du prêt, le rendement de placement, l'horizon - et observez comment l'année de bascule et l'écart final se déplacent ; cette sensibilité en dit plus qu'un seul calcul isolé. C'est un moyen raisonnable de vérifier si une offre de location ou d'achat s'écarte fortement des hypothèses habituelles pour votre situation. Ce n'est ni un plan de financement, ni une prévision de rendement, ni une recommandation à louer ou à acheter, et cela ne peut tenir compte de rien dans votre vie au-delà des chiffres saisis.
FAQ
Pourquoi l'apport apparaît-il aussi du côté location de la comparaison ?
Parce que c'est de l'argent réel dans les deux cas. En cas d'achat, il devient immédiatement du capital dans le bien ; en cas de location, le calculateur suppose que cette même somme est investie à la place et rapporte le rendement saisi dès le premier mois. Sans cette ligne, on sous-estimerait ce à quoi on renonce réellement en louant.
Que se passe-t-il si la durée du prêt dépasse l'horizon de comparaison ?
Le prêt continue de s'amortir selon son propre calendrier, indépendamment de l'horizon choisi. Avec une durée de 25 ans comparée sur 15 ans, le capital affiché en année 15 reflète le solde encore dû à ce moment-là - le prêt n'est pas supposé remboursé, revendu ou renégocié simplement parce que la comparaison s'arrête là.
Pourquoi un rendement de placement plus élevé peut-il faire basculer le résultat en faveur de la location ?
Le portefeuille du locataire capitalise chaque mois sur tout l'horizon, donc un rendement supposé plus élevé a un effet démesuré sur de nombreuses années, comme pour tout placement de long terme. La valorisation du bien capitalise aussi, mais seulement sur la valeur du bien, pas sur la part financée par l'emprunt.
Que signifie la mention 'au-delà de l'horizon' pour le point de bascule ?
Cela signifie que le capital de l'acheteur n'a jamais rattrapé le patrimoine investi du locataire pendant le nombre d'années choisi. Allonger le curseur de l'horizon, ou vérifier si l'écart continue de se réduire en fin de période, permet de voir si une bascule reste plausible plus tard ou pas du tout avec ces hypothèses.