Mieten-oder-kaufen-Rechner 2026
Beim Kauf wächst mit jeder Tilgungsrate und jedem Wertzuwachs das Eigenkapital, während beim Mieten dasselbe Geld frei bleibt und stattdessen angelegt werden kann. Der Rechner vergleicht beide Wege über den gewählten Zeithorizont und zeigt, welcher mehr Vermögen bringt und ab wann sich der Kauf auszahlt.
- Vermögen beim Kauf398.431,78 €
- Vermögen bei Miete268.833,76 €
- Kaufen lohnt sich nach3 Jahre
Im Zeitverlauf
Nur zur Veranschaulichung, keine Finanzberatung. Unterstellt einen konstanten Zinssatz und regelmäßige Intervalle; reale Produkte weichen ab. Mit einer Fachperson prüfen.
Zwei Vermögenswege im Monatstakt
Der Rechner simuliert zwei Wege gleichzeitig, Monat für Monat, ausgehend vom selben Startkapital. Der Käufer zahlt Eigenkapital plus einmalige Kaufnebenkosten und finanziert den Rest über eine Hypothek mit festem Zins, die er mit einer gleichbleibenden Monatsrate nach der üblichen Annuitätenformel für Zins und Laufzeit tilgt. Jeden Monat wächst der Immobilienwert um den eingestellten Wertzuwachs, und der Unterhalt wird als Prozentsatz des jeweils aktuellen Immobilienwerts berechnet. Der Mieter legt stattdessen das gleiche Startkapital an und bucht jeden Monat genau die Differenz zwischen den Ausgaben des Käufers - Monatsrate plus Unterhalt - und der Miete, die selbst monatlich um die Mietsteigerung wächst, dazu oder ab. Beide Summen verzinsen sich monatlich; es wird nichts auf den heutigen Wert abgezinst.
Ein Beispiel: 300.000 EUR Haus über 15 Jahre
Ein Beispiel mit den Werten oben: Kaufpreis 300.000 EUR, Eigenkapital 60.000 EUR, Hypothek über 240.000 EUR zu 4 % Zins und 25 Jahren Laufzeit, Kaufnebenkosten 5 % des Preises, Monatsmiete 1.200 EUR mit 2 % Mietsteigerung pro Jahr, Wertzuwachs 3 % pro Jahr, Anlagerendite 5 % pro Jahr und Unterhalt 1 % pro Jahr, verglichen über einen Horizont von 15 Jahren. Die Monatsrate der Hypothek liegt bei 1.266,81 EUR. Nach 15 Jahren steht der Käufer bei einem Eigenkapital von 345.106,63 EUR, während das Depot des Mieters 212.469,92 EUR erreicht - Kaufen liegt damit um 132.636,71 EUR vorn. Weil Rate plus Unterhalt die Anfangsmiete von Beginn an übersteigen, fällt das Mieterdepot fast sofort zurück, und Kaufen liegt spätestens ab Jahr 3 mindestens gleichauf.
Was der Vergleich konstant hält
Jeder eingegebene Satz - Wertzuwachs, Mietsteigerung, Anlagerendite, Hypothekenzins - wirkt als konstanter, monatlich verzinster Wert über den gesamten Horizont; keiner schwankt von Jahr zu Jahr, wie es an echten Märkten der Fall wäre. Die Hypothek hat während der gesamten Laufzeit einen festen Zins, eine Anschlussfinanzierung ist nicht vorgesehen. Kaufnebenkosten fallen einmalig beim Kauf an, der Unterhalt wird dagegen jeden Monat neu als Prozentsatz des dann aktuellen, gestiegenen Immobilienwerts berechnet, nicht als fester Eurobetrag. Weder Einkommensteuer noch Kapitalertragsteuer oder Grundsteuer über den Unterhaltsposten hinaus werden abgezogen. Beim Mieter wird unterstellt, dass die monatliche Differenz diszipliniert investiert wird, ob positiv oder negativ. Laufzeit und Vergleichshorizont werden beide auf ganze Jahre gerundet.
Wo Modell und Wirklichkeit auseinanderlaufen
In der Realität schwanken Wertzuwachs, Mietsteigerung und Anlagerendite von Jahr zu Jahr und können zeitweise negativ ausfallen, selbst wenn der langfristige Schnitt der eingegebenen Konstante entspricht. Ein Hausverkauf verursacht in der Praxis meist Maklergebühren, Notarkosten und mitunter Steuern auf den Gewinn - nichts davon mindert das hier ausgewiesene Eigenkapital. Auf der Mieterseite wird ein diszipliniertes, automatisches Investieren der monatlichen Differenz unterstellt, was in der Praxis schwerer durchzuhalten ist als in der Tabelle. Anschlussfinanzierungen, Sondertilgungen, Mietausfall zwischen zwei Mietverhältnissen, Umzugskosten und veränderte Lebensumstände über 15 oder 25 Jahre bleiben unberücksichtigt. Je länger der Horizont, desto stärker wirken sich diese Lücken zwischen Modell und Wirklichkeit aus.
Den Umschlagpunkt richtig einordnen
Am ehesten zu trauen ist der Richtung und der ungefähren Größenordnung des Abstands, nicht dem exakten Centbetrag. Ändern Sie jeweils eine Annahme - Zins, Anlagerendite, Horizont - und beobachten Sie, wie sich Umschlagjahr und Endabstand verschieben; diese Sensitivität sagt mehr aus als ein einzelner Lauf. So lässt sich grob einschätzen, ob ein Miet- oder Kaufangebot deutlich von üblichen Annahmen für die eigene Situation abweicht. Es ist kein Finanzierungsplan, keine Renditeprognose und keine Empfehlung fürs Mieten oder Kaufen, und es kann nichts über das eigene Leben berücksichtigen, was über die eingegebenen Zahlen hinausgeht.
FAQ
Warum taucht das Eigenkapital auch auf der Mieten-Seite des Vergleichs auf?
Weil es in beiden Fällen echtes Geld ist. Beim Kauf wird es sofort zu Eigenkapital in der Immobilie; beim Mieten geht der Rechner davon aus, dass dieselbe Summe stattdessen angelegt wird und ab dem ersten Monat die eingestellte Rendite erwirtschaftet. Ohne diesen Posten würde unterschätzt, worauf man beim Mieten eigentlich verzichtet.
Was passiert, wenn die Hypothekenlaufzeit länger ist als der Vergleichshorizont?
Die Hypothek tilgt unabhängig vom Horizont nach ihrem eigenen Plan weiter. Bei 25 Jahren Laufzeit und einem Vergleich über 15 Jahre zeigt das Eigenkapital in Jahr 15 den dann noch offenen Restsaldo - der Kredit gilt am Ende des Horizonts nicht automatisch als getilgt, verkauft oder umgeschuldet.
Warum kann eine höhere Anlagerendite das Ergebnis von Kaufen zu Mieten drehen?
Das Depot des Mieters verzinst sich jeden Monat über den gesamten Horizont, sodass eine höhere angenommene Rendite über viele Jahre überproportional wirkt - genau wie bei jeder langfristigen Geldanlage. Der Wertzuwachs der Immobilie verzinst sich zwar auch, aber nur auf den Immobilienwert, nicht auf den geliehenen Anteil davon.
Was bedeutet es, wenn beim Umschlagpunkt 'jenseits des Horizonts' steht?
Das Eigenkapital des Käufers hat das Depot des Mieters innerhalb der eingestellten Jahre nicht eingeholt. Wird der Horizont weiter nach hinten geschoben oder geprüft, ob sich der Abstand am Ende noch verringert, zeigt sich, ob ein Umschlagpunkt später überhaupt realistisch ist. Das heißt nicht, dass Mieten dauerhaft vorn bleibt - nur, dass es innerhalb der gewählten Jahre nicht aufgeholt wurde.