Calculadora alquilar o comprar 2026
Comprar hace crecer el capital con las cuotas de la hipoteca y la revalorización, mientras que alquilar deja ese dinero libre para invertirlo en otro sitio. La calculadora sigue ambos caminos mes a mes durante el horizonte elegido y muestra cuál genera más patrimonio, y tras cuántos años comprar sale a cuenta.
- Patrimonio si compras398.431,78 €
- Patrimonio si alquilas268.833,76 €
- Comprar sale a cuenta tras3 años
En el tiempo
Solo ilustrativo, no es asesoramiento financiero. Supone un tipo constante y aportaciones regulares; los productos reales varían. Verifique con un profesional.
Dos simulaciones mes a mes: capital de la vivienda contra cartera
La calculadora ejecuta dos simulaciones en paralelo, mes a mes, partiendo del mismo dinero inicial. Quien compra paga una entrada más unos gastos de compra puntuales y financia el resto con una hipoteca a tipo fijo, que devuelve con una cuota mensual constante calculada con la fórmula de amortización estándar para el tipo y el plazo elegidos. Cada mes el valor de la vivienda se revaloriza según el porcentaje indicado, y el mantenimiento se calcula como un porcentaje del valor de la vivienda ese mes. Quien alquila invierte en su lugar el mismo dinero inicial y cada mes suma o resta exactamente la diferencia entre el gasto del propietario ese mes - cuota más mantenimiento - y el alquiler, que a su vez sube cada mes según la tasa indicada. Ambos totales se capitalizan mes a mes; nada se descuenta a valor de hoy.
Una vivienda de 300.000 EUR a 15 años, calculada paso a paso
Tomemos un precio de vivienda de 300.000 EUR con una entrada de 60.000 EUR, una hipoteca de 240.000 EUR al 4% a 25 años, gastos de compra del 5% del precio, un alquiler mensual de 1.200 EUR que sube un 2% al año, una revalorización del 3% al año, una rentabilidad de la inversión del 5% al año y un mantenimiento del 1% al año, comparados en un horizonte de 15 años. La cuota de la hipoteca sale a 1.266,81 EUR al mes. Después de 15 años, el capital de quien compra es de 345.106,63 EUR, mientras que la cartera de quien alquila llega a 212.469,92 EUR - comprar va por delante en 132.636,71 EUR. Como la cuota más el mantenimiento ya superan el alquiler inicial, la cartera de quien alquila queda atrás casi de inmediato, y comprar iguala o supera a alquilar como muy tarde en el año 3.
Qué mantiene fijo la comparación
Cada porcentaje introducido - revalorización, subida del alquiler, rentabilidad de la inversión, tipo de la hipoteca - se aplica como un valor constante capitalizado mes a mes durante todo el horizonte; ninguno varía de un año a otro como ocurriría en un mercado real. La hipoteca mantiene un tipo fijo durante todo el plazo, sin contemplar una renegociación. Los gastos de compra se cobran una sola vez, al comprar, mientras que el mantenimiento se recalcula cada mes como un porcentaje del valor de la vivienda en ese momento, que a su vez va subiendo, y no como una cantidad fija en euros. Aparte de la partida de mantenimiento, no se descuenta ningún impuesto sobre la renta, sobre plusvalías ni sobre la propiedad. Se asume que quien alquila invierte siempre, sin fallar, la diferencia mensual exacta, sea positiva o negativa. El plazo de la hipoteca y el horizonte de comparación se redondean ambos a años completos.
Dónde el modelo se aleja del mercado real
En la realidad, la revalorización, la subida del alquiler y la rentabilidad de la inversión se mueven de forma irregular de un año a otro y pueden volverse negativas, incluso cuando la media a largo plazo se parece a la tasa constante introducida. Vender una vivienda suele traer comisiones de agencia, gastos de transmisión y a veces impuestos sobre la plusvalía, nada de esto reduce aquí el capital mostrado de quien compra. En el lado del alquiler se supone una inversión disciplinada y automática de la diferencia mensual, más difícil de mantener en la práctica que sobre el papel. Renegociaciones de la hipoteca, amortizaciones anticipadas, periodos sin inquilino entre alquileres, gastos de mudanza y cambios en la situación personal a lo largo de 15 o 25 años quedan fuera del modelo. Cuanto más largo es el horizonte, más tienden a acumularse estas diferencias entre el modelo y la realidad junto con las propias cifras.
Leer el punto de cruce sin fiarse de él a ciegas
Lo más fiable es la dirección y el orden de magnitud de la diferencia, no su importe exacto al céntimo. Cambia una hipótesis cada vez - el tipo de la hipoteca, la rentabilidad de la inversión, el horizonte - y observa cómo se mueven el año de cruce y la diferencia final; esa sensibilidad dice más que un único cálculo. Es una forma razonable de comprobar si una oferta de alquiler o de compra se aparta mucho de las hipótesis habituales para tu situación. No es un plan de financiación, ni una previsión de rentabilidad, ni una recomendación de alquilar o comprar, y no puede tener en cuenta nada de tu vida más allá de las cifras que introduces.
FAQ
¿Por qué aparece la entrada también en el lado del alquiler de la comparación?
Porque en ambos casos es dinero real. Al comprar, se convierte de inmediato en capital de la vivienda; al alquilar, la calculadora supone que esa misma cantidad se invierte en su lugar y genera desde el primer mes la rentabilidad indicada. Sin esta partida se subestimaría a qué se renuncia realmente al alquilar.
¿Qué pasa si el plazo de la hipoteca es más largo que el horizonte de comparación?
La hipoteca sigue amortizándose según su propio calendario, sin importar el horizonte elegido. Con un plazo de 25 años comparado a 15, el capital mostrado en el año 15 refleja el saldo pendiente en ese momento - el préstamo no se considera automáticamente pagado, vendido ni renegociado solo porque la comparación termine ahí.
¿Por qué una rentabilidad de inversión más alta puede hacer que el resultado pase de comprar a alquilar?
La cartera de quien alquila se capitaliza cada mes durante todo el horizonte, así que una rentabilidad supuesta más alta tiene un efecto desproporcionado a lo largo de muchos años, igual que en cualquier inversión a largo plazo. La revalorización de la vivienda también se capitaliza, pero solo sobre el valor de la vivienda, no sobre la parte financiada con el préstamo.
¿Qué significa que el punto de cruce muestre 'más allá del horizonte'?
Significa que el capital de quien compra nunca alcanzó el patrimonio invertido de quien alquila dentro del número de años fijado. Alargar el horizonte, o comprobar si la diferencia sigue reduciéndose hacia el final del periodo, muestra si un cruce sigue siendo plausible más adelante o no bajo estas hipótesis.