Calcolatore affitto o acquisto 2026
Comprare fa crescere il capitale grazie a rate e rivalutazione dell'immobile, mentre affittare lascia la stessa somma libera per essere investita altrove. Il calcolatore segue entrambi i percorsi mese per mese sull'orizzonte scelto e mostra quale crea più patrimonio, e dopo quanti anni comprare diventa conveniente.
- Patrimonio se compri398.431,78 €
- Patrimonio se affitti268.833,76 €
- Comprare conviene dopo3 anni
Nel tempo
Solo a scopo illustrativo, non è consulenza finanziaria. Presuppone un tasso costante e versamenti regolari; i prodotti reali variano. Verifica con un professionista.
Due simulazioni mese per mese: capitale immobiliare contro portafoglio
Il calcolatore fa girare due simulazioni in parallelo, mese dopo mese, partendo dalla stessa liquidità iniziale. Chi compra versa un anticipo più i costi di acquisto una tantum e finanzia il resto con un mutuo a tasso fisso, rimborsato con una rata mensile costante calcolata con la formula di ammortamento standard per il tasso e la durata scelti. Ogni mese il valore dell'immobile si rivaluta secondo il tasso indicato, e la manutenzione viene calcolata come percentuale del valore dell'immobile in quel mese. Chi affitta investe invece la stessa liquidità iniziale e ogni mese aggiunge o toglie esattamente la differenza tra la spesa del proprietario quel mese - rata più manutenzione - e l'affitto, che a sua volta cresce ogni mese secondo il tasso di aumento indicato. Entrambi i totali si capitalizzano mensilmente; nulla viene attualizzato al valore di oggi.
Un immobile da 300.000 EUR in 15 anni, calcolato passo passo
Prendiamo un prezzo di 300.000 EUR con un anticipo di 60.000 EUR, un mutuo di 240.000 EUR al 4% su 25 anni, costi di acquisto pari al 5% del prezzo, un affitto mensile di 1.200 EUR che cresce del 2% l'anno, una rivalutazione del 3% l'anno, un rendimento degli investimenti del 5% l'anno e una manutenzione dell'1% l'anno, confrontati su un orizzonte di 15 anni. La rata del mutuo risulta di 1.266,81 EUR al mese. Dopo 15 anni il capitale di chi compra è 345.106,63 EUR, mentre il portafoglio di chi affitta è 212.469,92 EUR - comprare è avanti di 132.636,71 EUR. Poiché rata più manutenzione superano già l'affitto iniziale, il portafoglio di chi affitta resta indietro quasi subito, e comprare e già almeno alla pari con l'affitto dal terzo anno.
Cosa il confronto tiene fisso
Ogni tasso inserito - rivalutazione, aumento affitto, rendimento degli investimenti, tasso del mutuo - viene applicato come valore costante capitalizzato ogni mese per tutto l'orizzonte; nessuno varia di anno in anno come farebbe sul mercato reale. Il mutuo mantiene un tasso fisso per tutta la durata, senza ipotesi di rinegoziazione. I costi di acquisto sono addebitati una sola volta, all'acquisto, mentre la manutenzione viene ricalcolata ogni mese come percentuale del valore dell'immobile in quel momento, esso stesso in crescita, non come importo fisso in euro. Oltre alla voce manutenzione non viene dedotta alcuna imposta sul reddito, sulle plusvalenze o sull'immobile. Per chi affitta si assume che la differenza mensile venga sempre investita con disciplina, sia positiva sia negativa. Durata del mutuo e orizzonte di confronto vengono entrambi arrotondati all'anno intero.
Dove il modello si allontana dal mercato reale
Nella realtà rivalutazione, aumento dell'affitto e rendimento degli investimenti si muovono in modo irregolare di anno in anno e possono diventare negativi, anche quando la media di lungo periodo somiglia al tasso costante inserito. Vendere un immobile comporta di solito commissioni di agenzia, spese di trasferimento e talvolta imposte sulla plusvalenza, nulla di tutto ciò riduce qui il capitale mostrato di chi compra. Sul fronte affitto si presuppone un investimento disciplinato e automatico della differenza mensile, più difficile da mantenere nella pratica che su un foglio di calcolo. Rinegoziazioni del mutuo, rimborsi anticipati, periodi di sfitto tra un inquilino e l'altro, spese di trasloco e cambi di situazione personale su 15 o 25 anni restano fuori dal modello. Più lungo e l'orizzonte, più questi scarti tra modello e realtà tendono ad accumularsi insieme ai numeri stessi.
Leggere il punto di pareggio senza fidarsene ciecamente
Ciò di cui fidarsi di più è la direzione e l'ordine di grandezza dello scarto, non il suo valore esatto al centesimo. Cambia un'ipotesi alla volta - il tasso del mutuo, il rendimento degli investimenti, l'orizzonte - e osserva come si spostano l'anno di pareggio e lo scarto finale; questa sensibilità dice più di un singolo calcolo. È un modo ragionevole per verificare se un'offerta di affitto o di acquisto si discosta molto dalle ipotesi tipiche per la tua situazione. Non è un piano di finanziamento, non è una previsione di rendimento e non è un consiglio su affittare o comprare, e non può tenere conto di nulla della tua vita al di là dei numeri inseriti.
FAQ
Perché l'anticipo compare anche nel lato affitto del confronto?
Perché in entrambi i casi è denaro reale. Comprando diventa subito capitale nell'immobile; affittando il calcolatore presuppone che la stessa cifra venga investita al suo posto, generando fin dal primo mese il rendimento indicato. Senza questa voce si sottostimerebbe a cosa si rinuncia davvero affittando.
Cosa succede se la durata del mutuo supera l'orizzonte del confronto?
Il mutuo continua ad ammortizzarsi secondo il proprio piano, indipendentemente dall'orizzonte scelto. Con una durata di 25 anni confrontata su 15, il capitale mostrato all'anno 15 riflette il debito residuo ancora dovuto in quel momento - il mutuo non si considera automaticamente estinto, venduto o rinegoziato solo perché il confronto finisce lì.
Perché un rendimento degli investimenti più alto può ribaltare il risultato a favore dell'affitto?
Il portafoglio di chi affitta si capitalizza ogni mese per tutto l'orizzonte, quindi un rendimento ipotizzato più alto ha un effetto sproporzionato su molti anni, come per qualsiasi investimento di lungo periodo. Anche la rivalutazione dell'immobile si capitalizza, ma solo sul valore dell'immobile, non sulla parte finanziata dal mutuo.
Cosa significa quando il punto di pareggio mostra 'oltre l'orizzonte'?
Significa che il capitale di chi compra non ha mai raggiunto il patrimonio investito di chi affitta entro il numero di anni impostato. Allungare il cursore dell'orizzonte, o controllare se lo scarto si sta comunque riducendo verso la fine del periodo, mostra se un pareggio resta plausibile più avanti oppure no con queste ipotesi.